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ALZAMIENTO DE HIPOTECAS SIN COSTO POR BANCOS

NUEVA LEY REGULA ALZAMIENTO DE HIPOTECAS Y PRENDAS SIN DESPLAZAMIENTO

 

 

El 25 de septiembre del año, se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 20.855, que regula el alzamiento de hipotecas y prendas que caucionan créditos. Esta normativa viene a modificar el artículo 17 D de la Ley N° 19.496, que establece normas sobre protección de los derechos de los consumidores, en lo referido a los servicios financieros pactados por contratos de adhesión.

La nueva normativa, en términos generales, traslada a las entidades crediticias la carga de cancelar y alzar las garantías otorgadas para seguridad del crédito. Debemos recordar que, según lo dispone el Código Civil, tanto la hipoteca como la prenda son obligaciones accesorias, que por lo tanto se extinguen junto con la obligación principal. Sin embargo, para su alzamiento es necesario, según lo dispone el artículo 2434, inciso cuarto, que el acreedor la cancele por escritura pública, la que debe subinscribirse al margen de la inscripción del gravamen respectivo.

La nueva normativa, establece para las instituciones financieras la obligación de efectuar, a su costa, toda la tramitación que permita alzar la hipoteca y los demás gravámenes que se hayan constituido para dar garantía al crédito.

En el caso de hipotecas que garanticen una obligación en particular, el Banco está obligado a otorgar la escritura pública de alzamiento, e ingresarla en el Conservador de Bienes Raíces respectivo para la subinscripción correspondiente. Todas estas gestiones deben efectuarse dentro de un plazo máximo de 45 días, contados desde la extinción total de la deuda.

Para el caso de la hipoteca específica, además se facilita la prueba del pago a los deudores, al establecer que los comprobantes de las tres últimas cuotas del crédito harán presumir el pago íntegro de la deuda.

Cuando la hipoteca es general, esto es, aquella que garantiza todas las obligaciones presentes y futuras que una persona mantenga con un acreedor, la nueva norma dispone la obligación del acreedor de comunicar al deudor que se han pagado totalmente las deudas que garantizaba la hipoteca general, dentro de un plazo de 20 días. Esta obligación  beneficia también al fiador, avalista o codeudor solidario, respecto de los cuales dicha caución subsista. Una vez comunicado este hecho, el deudor podrá requerir a la institución el alzamiento de la hipoteca, el que deberá hacerse dentro de un plazo de 45 días desde la solicitud. Una vez practicada la subinscripción y alzada la hipoteca, el acreedor debe comunicar esta circunstancia al deudor interesado dentro del plazo de 30 días.

No obstante lo anterior, si no existen deudas pendientes con el acreedor que estén caucionadas con la hipoteca, la norma le entrega la iniciativa al  deudor, quien puede  solicitar que se alce la hipoteca respectiva, o conservar la vigencia de esa garantía general, a su sola voluntad y sin que sea necesario esperar la comunicación que la Ley le ordena hacer al acreedor.

Tal como lo señala expresamente la Ley, todos estos trámites son de cargo y costo exclusivo del acreedor.

Otra novedad de la norma, es que permite a la institución financiera otorgar alzamientos de forma masiva. Éstos podrán efectuarse en una misma escritura pública, en la que conste un listado de los gravámenes o prohibiciones a alzar, individualizando la foja, número, año, registro y Conservador de Bienes Raíces a cargo del mismo, sea que provengan de un mismo deudor, o de varios sujetos. La norma establece claramente que los Notarios no podrán oponerse a autorizar dichas escrituras públicas masivas ni los Conservadores a efectuar las subinscripciones. Si alguna de las solicitudes no puede cursarse, esto no impedirá la tramitación de las restantes.

Por último, si la institución financiera se niega a efectuar los alzamientos, el deudor podrá solicitarla por la vía judicial, ante el tribunal competente, que de acuerdo a la Ley de Protección de Derechos del Consumidor, corresponde al Juzgado de Policía Local.

La nueva norma comenzó a ser aplicada el 23 de enero de 2016. Sus artículos transitorios establecen que se aplicará respecto de hipotecas y prendas sin desplazamiento constituidas después de esa fecha, pero también sobre créditos que se hayan contraído antes, y que se terminen de pagar con posterioridad a la entrada en vigencia. También se regulan los casos de deudores que pagaron íntegramente sus créditos antes de la entrada en vigencia de la Ley, imponiéndole a los acreedores la obligación de alzar la hipoteca y los gravámenes constituidos, dentro de ciertos plazos que se fijan en los artículos transitorios.

La nueva ley beneficiará a los deudores, en su mayoría de créditos hipotecarios, permitiéndoles alzar sus hipotecas en un plazo acotado y a poniendo los costos de cargo del acreedor.

LEY-20855_25-SEP-2015

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